Vous devez vous procurer un permis avant d’effectuer vos travaux pour assurer la conformité de votre projet avec la réglementation municipale mais aussi parce qu’il existe des normes à respecter pour assurer une certaine harmonie urbaine.
Les employés du service de l’urbanisme s’assureront que vos travaux respectent les normes de la Ville en matière de zonage, d’architecture, de qualité des construction et de protection de l’environnement. Ils vous expliqueront aussi les documents requis pour compléter votre demande permis.
Le fait d’entamer un projet sans permis vous expose à la possibilité de recevoir un constat d’infraction. Pour éviter cette fâcheuse situation, nous invitons les citoyens à acheminer leur demande de permis par courriel.
Avant d'entreprendre vos travaux, vous devez déposer une demande de permis complète au service de l'urbanisme. Par la suite, vous devez attendre que le permis soit délivré pour commander vos matériaux et entamer les travaux. Prévoyez un délai d’au moins 3 à 4 semaines pour obtenir votre permis.
Pour remplir une demande de permis, veuillez vous référer à la section «Formulaire de demande de permis».
Lorsque votre permis sera prêt, vous serez avisé par téléphone ou par courriel. Vous pourrez alors passer à l'hôtel de ville pour acquitter les frais inhérents au comptoir. Votre permis sera considéré valide et en vigueur seulement une fois que les frais seront acquittés et que les documents auront été signés.
Si nécessaire, vous pouvez également prendre un rendez-vous avec le service de l'urbanisme.
Par téléphone : 450 588-5515 ou Par courriel : urbanisme@lepiphanie.caAffichez votre permis bien à la vue durant toute la durée des travaux.
Une fois votre projet terminé, communiquez à nouveau avec le service de l'urbanisme pour aviser que les travaux ont été exécutés.
Selon la nature de votre projet, une inspection sera effectuée pour en vérifier la conformité.
Veuillez remplir toutes les parties du formulaire de demande de permis, sans quoi, votre demande pourrait être jugée incomplète. Une demande incomplète n’est pas analysée par le service d’urbanisme tant que les informations manquantes n’ont pas été fournies. Le service d’urbanisme analyse une demande de permis dans un délai maximal de 45 jours. Les périodes de fermeture de l’hôtel de ville pour les vacances de la construction et le temps des Fêtes ne sont pas comptabilisées dans le délai de 30 jours.
Pour vous procurer un permis d’arrosage, veuillez communiquer avec le service d’urbanisme au lchaumont@lepiphanie.ca en indiquant vos coordonnées, l’emplacement visée par la demande, la nature des travaux d’aménagement paysager et la date à laquelle ceux-ci seront réalisés.
Certains travaux sont assujettis au règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architectural (PIIA). Ce règlement a pour objectif d’améliorer la qualité des projets et de s’assurer qu’ils respectent les caractéristiques d’implantation et d’architecture des bâtiments avoisinants. Les secteurs assujettis au règlement de PIIA peuvent l’être parce qu’il s’agit de secteur patrimonial, parce qu’il s’agit de nouveaux développements à construire uniformément ou parce qu’une qualité supérieure de construction y est souhaitée.
Contrairement à un règlement de zonage ou de construction, le règlement de PIIA prévoit des objectifs et des critères à respecter selon des catégories de travaux ou des secteurs dans lequel est situé le bâtiment concerné. Ainsi, le projet est évalué qualitativement en prenant en considération le milieu d’insertion.
Ce type d’analyse engendre une procédure différente que la procédure d’émission d’un permis pour lequel les travaux ne sont pas en secteur de PIIA. La demande doit être évaluée par le comité consultatif d’urbanisme (CCU) selon les critères établis au règlement sur les PIIA. Ce comité, composé de citoyens de L’Épiphanie et d’élus municipaux, transmet ses recommandations au conseil municipal. Le conseil municipal, par voie de résolution, rend par la suite une décision sur le projet. Un projet assujetti au règlement sur les PIIA peut être approuvé ou refusé. Si la demande est approuvée, le permis peut être émis par le service d’urbanisme. Sinon, des modifications devront être apportées pour bonifier le projet initial.
Il faut prévoir un délai moyen d’environ un à deux mois pour le cheminement complet d’une demande de PIIA.
Il est important de ne pas commander ou acheter ses matériaux avant d’avoir obtenu son permis, car des modifications au projet peuvent être exigées.
Une dérogation mineure est une procédure d’exception qui peut être utilisée pour un projet dérogeant au règlement de zonage ou de lotissement. Elle doit impérativement s’inscrire dans un contexte où l’application stricte du règlement de zonage ou de lotissement cause un préjudice sérieux au demandeur, elle ne doit pas porter atteinte à la jouissance de leur propriété par les propriétaires des immeubles voisins et elle doit respecter les objectifs du plan d’urbanisme. Évidemment, la dérogation doit également pouvoir être considérée comme étant mineure dans son contexte pour être octroyée.
Une demande de dérogation mineure peut être déposée pendant ou après la réalisation des travaux pour autant que ceux-ci aient fait l’objet d’un permis et que les travaux aient été effectués de bonne foi. Une dérogation mineure peut également être demandée avant la réalisation d’un projet.
Comme chaque demande de dérogation mineure s’inscrit dans un contexte particulier qui n’a pas été nécessairement pris en compte lors de la rédaction des règlements de zonage ou de lotissement, chaque cas est analysé de manière discrétionnaire.
La demande doit donc être évaluée par le comité consultatif d’urbanisme (CCU) selon les critères établis au règlement sur les dérogations mineures et qui ont été énumérés précédemment. Ce comité, composé de citoyens de L’Épiphanie et d’élus municipaux, transmet ses recommandations au conseil municipal. Un avis public doit être publié au moins 15 jours avant la séance du conseil municipal puisque tout intéressé peut se faire entendre par le conseil municipal concernant une telle demande. Par la suite, le conseil municipal, par voie de résolution, rend une décision sur la dérogation demandée. Celle-ci peut être octroyée ou refusée.
Si la demande est approuvée, le permis peut être émis par le service d’urbanisme. Dans le cas de travaux en cours ou déjà exécutés, la résolution approuvant la dérogation mineure a pour effet de régulariser la situation existante. Cette résolution peut toutefois prévoir des conditions dans le but d’atténuer l’impact de la dérogation.
Dans le cas où la dérogation est refusée, des modifications devront être apportées au projet initial, que les travaux aient été entrepris ou non. C’est pourquoi les travaux doivent être suspendus pendant le processus de demande d’une dérogation mineure dans le cas d’un projet en cours d’exécution.
Il faut prévoir un délai moyen d’environ deux à trois mois pour le cheminement complet d’une demande de dérogation mineure.
Une demande de dérogation mineure à l’égard de dispositions des règlements de zonage et de lotissement relatives aux contraintes naturelles et anthropiques est irrecevable. De plus, une dérogation ne peut pas être accordée si elle a pour effet d’aggraver les risques en matière de sécurité ou de santé publique ou de porter atteinte à la qualité de l’environnement ou au bien-être général.
Lorsque le conseil accorde une dérogation mineure dans un lieu où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières, la municipalité doit transmettre une copie de sa résolution à la MRC dont le territoire comprend le sien. Si le conseil de la MRC estime que la décision autorisant la dérogation a pour effet d’aggraver les risques en matière de sécurité ou de santé publique ou de porter atteinte à la qualité de l’environnement ou au bien-être général, il peut, dans les 90 jours suivant la réception de la copie de la résolution :
Une copie de la résolution de la MRC est transmise sans délai à la municipalité locale. Cette dernière doit la transmettre à la personne qui a demandé la dérogation ou, en l’absence d’une telle résolution, l’informer de la prise d’effet de sa décision accordant la dérogation.
Une demande de dérogation mineure qui concernerait un usage ou une densité est également irrecevable. Dans ces cas, il faut plutôt modifier son projet ou demander une modification du règlement d’urbanisme concerné.
Finalement, toute demande de dérogation mineure pour des travaux en cours ou déjà exécutés, qui ont été effectués sans permis, est irrecevable.
Le règlement sur les usages conditionnels permet davantage de souplesse qu’un règlement de zonage, permet de prendre en considération le contexte particulier des projets et d’encourager la mixité des usages tout en encadrant adéquatement les projets. En effet, pour les immeubles dans lesquels on retrouve ou l’on retrouvait un usage en droits acquis dans certains secteurs pour lesquels des classes d’usages commerciales ne sont pas autorisés de plein droit à la grille des spécifications, ce type d’usage peut néanmoins être approuvé suivant le respect de certains critères et l’imposition de certaines conditions. C’est pourquoi on les nomme «usage conditionnel». Ainsi, le projet est évalué qualitativement en prenant en considération le milieu d’insertion.
Ce type d’analyse engendre une procédure différente que la procédure d’émission d’un permis pour lequel les travaux ne sont pas en secteur d’usage conditionnel. La demande doit être évaluée par le comité consultatif d’urbanisme (CCU) selon les critères et les conditions établis au règlement sur les usages conditionnels. Ce comité, composé de citoyens de L’Épiphanie et d’élus municipaux, transmet ses recommandations au conseil municipal. Un avis public doit être publié sur l’immeuble visé, à l’hôtel-de-ville et sur le site internet de la ville au moins 15 jours avant la séance du conseil municipal puisque tout intéressé peut se faire entendre par le conseil concernant une telle demande. Par la suite, le conseil municipal, par voie de résolution, rend une décision sur le projet à laquelle il peut ajouter une série de conditions d’exploitation, d’aménagement du site ou de travaux à réaliser préalablement. Un projet assujetti au règlement sur les usages conditionnels peut être approuvé ou refusé.
Si la demande est approuvée, le permis peut être émis par le service d’urbanisme lorsque toutes les conditions ont préalablement été remplies. Si la demande est refusée, des modifications devront être apportées pour bonifier le projet initial ou un autre emplacement devra être choisi pour le projet.
Il faut prévoir un délai moyen d’environ deux à trois mois pour le cheminement complet d’une demande d’usage conditionnel.* Il n’y a aucun secteur assujetti à un règlement sur les usages conditionnels dans le secteur paroisse.
Les objectifs d’un règlement sur la démolition d’immeuble sont d’encadrer les projets de réutilisation du sol dégagé suivant une démolition, de s’assurer qu’un immeuble ayant une certaine valeur patrimoniale ne soit pas démoli indûment et de s’assurer de préserver un parc de logement adéquat. Dans l’analyse d’un projet de démolition, plusieurs critères discrétionnaires peuvent notamment être considérés tels que l’état de l’immeuble visé par la demande, la détérioration de l’apparence architecturale, du caractère esthétique ou de la qualité de vie du voisinage, le coût de la restauration du bâtiment, l’utilisation projetée du sol dégagé, le préjudice causé aux locataires, les besoins de logements dans les environs, la possibilité de relogement des locataires et tout autre critère pertinent.
Comme le règlement de démolition engendre une analyse discrétionnaire, la pertinence d’un projet de démolition est évaluée par le comité de démolition de la Ville de L’Épiphanie selon les critères établis à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme mentionnés précédemment. De plus, toute opposition écrite reçue sur un projet préalablement à la tenue de la séance du comité de démolition doit être pris en compte dans l’analyse du dossier.
Avant la tenue d’un comité de démolition, un avis public est publié sur l’immeuble visé par la demande, à l’hôtel de ville et sur le site internet de la Ville de L’Épiphanie. Tout comme les séances du conseil municipal, les séances du comité de démolition sont publiques. Par la suite, ce comité, qui est composé de trois élus municipaux, rend une décision motivée par voie de résolution sur le projet de démolition soumis. La décision est transmise au demandeur, mais également à toute partie en cause (ex. locataire). Une demande de démolition peut être acceptée tout comme elle peut être refusée. Des conditions sur la démolition ou sur le projet de réutilisation du sol dégagé peuvent également être exigées par le comité de démolition.
Dans tous les cas, un délai d’appel de 30 jours suivant la décision du comité doit être respecté afin que toute personne puisse demander une révision de la décision du comité devant le conseil municipal. Le cas échéant, le conseil municipal doit analyser le dossier et confirmer ou infirmer la décision du comité de démolition.
Dans le cas où la décision du comité vise à accepter la démolition d'un bâtiment construit avant 1940, le ministère de la Culture et des Communications dispose de 90 jours pour approuver ou désapprouver la décision prise au niveau municipal.
Dans le cas d’une décision favorable, il faut prévoir que le dépôt d’une garantie monétaire (ex. lettre de garantie bancaire, chèque visé) d’exécution du plan de réutilisation du sol dégagé sera exigée préalablement à l’émission du certificat d’autorisation. Suite au dépôt de la garantie monétaire et à l’échéance des délais mentionnés ci-dessus ou dans le cas où il y aurait appel, suite à la décision du conseil municipal si celle-ci autorise la démolition, le certificat d’autorisation de démolition peut être délivré par le service d’urbanisme.
Il est possible de déposer une demande de modification d’un règlement d’urbanisme pour les cas où le projet souhaité n’est pas autorisé, s’il n’est pas admissible à une demande de dérogation mineure ou à une demande d’usage conditionnel. Toutefois, il faut garder en tête que les règlements d’urbanisme découlent d’une vision de planification du territoire à long terme qui est établie au plan d’urbanisme. Les normes et les usages permis aux règlements d’urbanisme sont réfléchis dans un cadre global et dans l’intérêt public. Ainsi, toute demande de modification réglementaire sera analysée en prenant en compte le milieu d’insertion ainsi qu’un enjeu ou une problématique plus large que le projet présenté et l’immeuble visé par la demande.
Plusieurs normes ne sont pas éligibles à une demande de modification, car les règlements d’urbanisme doivent être en concordance avec le plan d’urbanisme et le schéma d’aménagement et de développement révisé de la MRC de L’Assomption.
Une demande de modification réglementaire est déposée au conseil municipal, qui peut décider de la transmettre pour analyse au comité consultatif d’urbanisme (CCU), composé de citoyens de L’Épiphanie et d’élus municipaux, ou au comité d’urbanisme et de mise en valeur du territoire, composé d’élus municipaux. Le cas échéant, les recommandations de ces comités seront prises en considération dans l’évaluation de la demande. Une demande de modification réglementaire peut être acceptée ou refusée par le conseil municipal.
Dans le cas où la demande est accueillie favorablement, le conseil peut entamer, au moment qu’il juge opportun, une procédure de modification réglementaire. Le projet de règlement doit être soumis à la consultation publique et soumis à l’approbation de certaines personnes habiles à voter, s’il y a lieu, et selon les modalités prévues à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Le projet de règlement pourrait donc être, malgré le consentement du conseil, désavoué par les citoyens.
Il faut prévoir un délai moyen d’au moins trois mois pour le cheminement complet d’une demande de modification réglementaire et un délai moyen de quatre à six mois pour la modification du règlement d’urbanisme visé.
Demande de modification d'un règlement de zonage, construction ou lotissement :
